Chi paga i danni da terrazze e coperture? Regole, criteri e sentenze aggiornate su ripartizione e responsabilità
Nel condominio degli edifici il tema delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di proprietà o a uso esclusivo continua a rappresentare uno dei punti più delicati nella distribuzione delle spese e nella individuazione dei soggetti responsabili.
Il criterio legale dell’art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c. stabilisce che quando l’uso del lastrico non è comune a tutti i condomini, le spese di riparazione o ricostruzione gravano per un terzo sul titolare dell’uso esclusivo e per i restanti due terzi sui condomini cui il bene funge da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La formulazione della norma riguarda espressamente i lastrici solari di uso esclusivo, ma la giurisprudenza di legittimità ne ha esteso da tempo l’applicazione anche alle terrazze a livello che, pur non collocate necessariamente sulla sommità dell’intero edificio, assolvano in concreto alla funzione di copertura delle unità sottostanti.
La svolta delle Sezioni Unite (Cass. n. 9449/2016)
Al riguardo, il punto di riferimento centrale è rappresentato dalla sentenza n. 9449 del 10.5.2016 della Suprema Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, che ha composto il contrasto giurisprudenziale in tema di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare o terrazza a livello di uso non comune stabilendo che: “dei danni rispondono sia il proprietario o usuario esclusivo, quale custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in ragione dei doveri di conservazione delle strutture comuni che gravano sugli organi di gestione condominiale”.
Le Sezioni Unite hanno chiarito che il concorso di tali responsabilità, salvo la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, va risolto applicando i criteri di riparto previsti dall’art. 1126 c.c., ragion per cui: “il danno viene imputato, di regola, per un terzo al titolare esclusivo del lastrico o della terrazza e per due terzi al condominio“. La portata della pronuncia è particolarmente rilevante perché il criterio di cui all’art. 1126 c.c. non resta confinato al piano interno della mera ripartizione delle spese manutentive, ma viene assunto anche quale parametro ordinario per distribuire il peso del risarcimento dovuto al condomino danneggiato o al terzo.
L’equiparazione della terrazza a livello
La giurisprudenza successiva ha ribadito che la terrazza a livello è equiparabile al lastrico solare quando, per struttura e funzione, copra le unità immobiliari sottostanti e al tempo stesso fornisca utilità diretta all’appartamento cui accede. In particolare, la Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza n. 35316 del 18.11.2021, ha precisato che: “rientra nella fattispecie di cui all’art. 1126 c.c. anche la superficie scoperta non posta sulla sommità del fabbricato, ma collocata al sommo di alcuni vani e sullo stesso piano di altri, dei quali costituisca parte integrante strutturalmente e funzionalmente”.
Da questo principio emerge che non è decisiva la collocazione apicale rispetto all’intero edificio, bensì la funzione di copertura, totale o parziale, di una verticale sottostante. Quando tale funzione sussiste, la titolarità esclusiva del bene non elide il concorso del condominio né impedisce l’applicazione del criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c.
Il condomino danneggiato e l’obbligo contributivo
Il criterio del terzo e dei due terzi si giustifica in base alla duplice utilità del bene: da un lato, l’utilità particolare del proprietario o usuario esclusivo, che gode in via diretta della terrazza o del lastrico; dall’altro, l’utilità collettiva o comunque plurima dei condomini sottostanti, i cui immobili ricevono protezione e copertura dalla stessa superficie.
Un profilo di notevole interesse concerne la posizione del condomino proprietario dell’unità sottostante che abbia subito infiltrazioni. Al riguardo, la più recente giurisprudenza di legittimità ha ribadito che tale soggetto conserva la qualità di danneggiato e ha diritto al risarcimento, ma: “non è per ciò solo esonerato dal contribuire, in proporzione, alle spese di riparazione e alla rifusione del danno secondo il meccanismo dei due terzi”.
Il principio è stato infatti riaffermato dall’ordinanza n. 28528 del 28.10.2025 con cui la Suprema Corte ha confermato che: “il riparto ex art. 1126 c.c. opera anche quando il danneggiato sia uno dei condomini destinatari dell’utilità di copertura e che, in tale prospettiva, la posizione creditoria risarcitoria non elimina il concorrente obblgo contributivo”.
Il possibile limite
La giurisprudenza più recente segnala anche un possibile limite all’applicazione automatica dell’art. 1126 c.c. nel caso in cui la superficie copra un solo locale o un solo piano di proprietà esclusiva, venendo allora in rilievo il diverso criterio dell’art. 1125 c.c. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese (ovvero in ragione del 50%). In questa prospettiva, il discrimine tra l’art. 1126 c.c. e l’art. 1125 c.c. è rappresentato dall’esistenza o meno di una pluralità di unità sottostanti servite dalla funzione di copertura del manufatto.
Fatta quest’ultima precisazione, è possibile dunque concludere evidenziando che l’applicazione del criterio di riparto di cui all’art. 1126 c.c. continua a rappresentare lo strumento più equo e consolidato per dirimere le controversie condominiali aventi a oggetto le infiltrazioni, bilanciando l’utilità esclusiva del lastrico o della terrazza con l’interesse collettivo alla sua funzione di copertura.
Andrea Battaglia
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