L’altra Economia: quando, dove e soprattutto in che modo decidere per i nostri conti
Il regime di tassazione definito cedolare secca sugli affitti è un regime facoltativo che prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro (generalmente del 2%) e di bollo (16 € ogni 100 righe o 4 pagine del contratto) relative ai contratti di locazione per finalità abitative. Quest’ultime imposte, ove dovute, sono sostituite anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.
L’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca, introdotto dall’art. 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, permette una tassazione agevolata tale da sottrarre il reddito dei fabbricati, più propriamente quello derivante dai canoni di locazione, dal reddito complessivo e, di conseguenza, tassarli con l’aliquota Irpef più alta.
Tali canoni di locazione vengono, però, aggiunti al reddito complessivo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero e del 10% sui contratti di locazione agevolati (detto anche concordato). Quest’ultima aliquota, introdotta con il D.L. 47 del 12.03.2014 – Misure urgenti per l’emergenza abitativa -, è entrata in vigore dal primo gennaio di quest’anno e potrà essere applicata sino al 2017. Segue quella che fu introdotta dal precedente governo Letta con il decreto Fare per l’anno 2013, che dal 19% scese al 15%. La riduzione della percentuale della cedolare secca per i contratti a canone concordato dal 15% al 10% non incide sul saldo 2013 ma inciderà sugli acconti per il 2014 calcolati con il metodo previsionale.
Coloro i quali hanno già stipulato un contratto a canone concordato senza applicare la cedolare secca possono scegliere, in corso d’anno, di optare per il regime fiscale agevolato presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Chi invece ha un contratto libero, e vuole passare al canone concordato per applicare la cedolare secca ridotta, deve cambiare contratto stipulandone uno convenzionato in base all’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, e applicare un canone compreso nei limiti previsti dagli accordi territoriali di riferimento.
L’immobile deve trovarsi in uno dei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) o in quelli confinanti, o nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per tutta la durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Resta tuttavia la facoltà al locatore di revocare l’opzione nelle annualità contrattuali successive a quella in cui è stata esercitata così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
Dal 15 marzo di quest’anno è diventato obbligatorio effettuare il pagamento degli affitti di importo superiore ai mille euro esclusivamente a mezzo di assegni, bonifici bancari o tramite P.O.S. (carte di credito e carte di debito). Per importi inferiori, fino a 999,99 euro, sarà possibile e lecito usare denaro contante.Per chi effettuerà pagamenti in contanti oltre i mille euro saranno applicate sanzioni che vanno dal 1% al 40 % dell’importo pagato erroneamente in contanti, con un minimo di tremila euro.
Per quanto concerne gli affitti in nero, non hanno più effetto le denunce che permettevano all’inquilino di registrare, di propria iniziativa, il contratto d’affitto presso un qualsiasi ufficio delle Entrate, beneficiando in tal modo di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale (importo che in genere è del 70-80% inferiore ai valori di mercato), con una durata di quattro anni rinnovabili. La Corte costituzionale, con la sentenza 50/2014, ha dichiarato illegittimo l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011. In conseguenza di ciò, cadranno nel nulla anche i contratti registrati dagli inquilini presso le Agenzie delle Entrate a partire dal 6 giugno 2011.
Fabrizio Lucci
Foto © European Community, 2014
